Nachhaltigkeits-Benchmarking im Immobilienportfolio

• Immobilienbesitzer benötigen zunehmend vergleichbare Nachhaltigkeitsdaten

• Entscheidend bei der Aggregation dieser Daten ist der richtige Prozess

• Benutzerfreundliche Webportale und entsprechende Schnittstellen unterstützen den Austausch und Vergleich von Daten 

Das Benchmarking bezüglich der Nachhaltigkeit von Immobilien auf Portfolioebene ist schwierig, wird aber immer essenzieller für die Branche. Wir zeigen auf, wie es gelingen kann.

Nebst den üblichen Kennzahlen verlangen Immobilienbesitzer und Behörden von Immobilienverwaltern immer detailliertere und vergleichbarere Berichte über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz ihrer Immobilien. Diese beeinflussen die Bewertung und die Planung anstehender Investitionen, etwa in der Wärmeerzeugung und -dämmung.

Den aktuellen Energie- und Wasserverbrauch aggregiert der entsprechende Versorger. In der Schweiz gibt es ca. 900 Energieversorger. Die Energieeffizienz zu bewerten, setzt gemeinsame Standards und eine Klassifizierung der Nutzung der Immobilie voraus. Die Komplexität der Vergleichbarkeit steigt, wenn Immobilien unterschiedlich genutzt werden, das heisst, wenn beispielsweise Wohn- und Gewerbeflächen sowie moderne Wohnformen kombiniert werden.

Viele Immobilien haben eine jahrzehntelange Investitions- und Baugeschichte, in welcher Instandsetzungsarbeiten und Reparaturen auch die zukünftige Energieeffizienz und Attraktivität des Objekts beeinflussen. Die Aufarbeitung und Bewertung dieser Baugeschichte kann sehr schwierig werden, insbesondere wenn vorherige Besitzer unvollständige oder nur schwer zugängliche (analoge) Dokumentationen dazu gepflegt haben.

Der Betrieb und Besitz von Immobilien ist ein Zusammenspiel von verschiedenen Personen, Firmen und Interessen. So möchten Besitzer den Wert, die Profitabilität und die Attraktivität ihrer Immobilie erhalten und vergrössern, indem sie mehr Daten und Erkenntnisse einfordern. Immobilienverwalter möchten andererseits ihren administrativen Aufwand reduzieren und Dienste wie Facility Management an Dritte externalisieren.

Diese inhärente Many-to-many-Beziehung zwischen Besitzern, Bewirtschaftern und Objekten wird durch die jeweils individuellen Präferenzen, Konventionen, Formate und Abläufe zusätzlich komplexer. Die Komplexität steigt weiter durch unterschiedliche föderalistische Gesetzesgrundlagen, Verordnungen, Zertifizierungsstandards sowie Metriken und Branchennormen.

Um diese Probleme anzugehen, bieten sich verschiedene Lösungsansätze an. Technologie ist ein Teil davon, jedoch aber nur ein Aspekt einer nachhaltigen und skalierbaren Lösung. So kann beispielsweise der Kauf und die Einführung eines neuen Softwaretools, welches stur spezifische Kennzahlen zur Eingabe und ein Reportformat zur Ausgabe vorschreibt, längerfristig nicht akzeptiert werden, sondern ein solches muss flexibel genug sein, um auf sich ändernde Ansprüche einzugehen. Im Zentrum steht der Prozess, in welchem die ganze Branche und ihre Behörden sich weiterentwickeln, laufend anpassen und verbessern.

Als Teil der Schweizer Immobilienbranche begleitet Zühlke diesen Prozess mit verschiedenen Dienstleistungen von der Evaluation und Konzeption bis zur Umsetzung solcher Lösungen.

Die Digitalisierung ermöglicht es verschiedenen Beteiligten, ihre Daten in individuellen Lösungen zu bearbeiten. Es gibt unzählige spezialisierte Tools, Produkte und Dienste, welche spezifische Probleme lösen. Die effizientesten Marktführer schaffen es, diese verschiedenen Lösungen effektiv in ihre übergeordneten Prozesse zu integrieren, indem sie Reibungsflächen und Datensilos wo immer möglich durch Integration verringern. Daraus entstehen interdisziplinäre Synergien und Wettbewerbsvorteile.

Interaktion

Immobilienverwalter und -besitzer können einander über benutzerfreundliche Webportale und effektive APIs Zugang zu relevanten Daten und Informationen geben, um den gemeinsamen Prozess zu visualisieren und massgeschneidert zu gestalten. In einem Ökosystem von Dienstleistern und anderen Anbietern gewinnen Strategien, welche Synergien ermöglichen.

Aussicht

Aufbauend auf der Integration und Aggregation von vergleichbaren Daten und aufbereiteten Informationen eines Portfolios folgt die datengetriebene Planung von Sanierungen, Käufen oder sogar Verkäufen von Objekten, um das Portfolio weiterzuentwickeln. Asset Manager müssen das Potenzial, die Risiken und die Effekte solcher Investments auf die Attraktivität des Objekts im Käufer- und Mietermarkt aktuell und in Zukunft sowie die Entwicklung von steuerlichen und weiteren regulatorischen Vorgaben abwägen, welche wiederum sehr heterogen und kontextspezifisch sind.